购房后成为农村集体经济组织成员，合同是否有效

　　推荐人：新泰市人民法院审判委员会委员   石洪彬

　　推荐意见：买房者购买房屋时不是农村集体经济组织成员，交付房屋后买房者成为该集体经济组织成员，房屋买卖合同的效力应如何认定？应当具体情况具体分析，依事实和法律作出综合认定。本案承办法官抓住合同签订双方是否出于真实意思表示、原告购房后是否确已成为该集体经济组织成员并是否实际占有了房屋、双方房屋买卖合同是否已经履行完毕及原告是否取得了房屋所有权等几个层面的焦点问题，逐一分析、认证，并在综合分析基础上，正确适用法律，作出涉案房屋买卖合同系有效合同的认定。裁判认定过程层次清晰、论证有力。案件的处理结果对处理相关类型案件有借鉴意义。

　　买房后成为农村集体经济组织成员，

　　合同是否有效

　　新泰市人民法院  仉咏

　　 [基本案情]

　　原告何西英，女，1934年1月1日出生，汉族，居民，住新泰市青云街道办事处。

　　委托代理人刘丙彬，山东仁诚律师事务所律师。

　　被告张成莱，男，1935年11月17日出生，汉族，居民，住新泰市青云街道办事处。

　　被告于华红，女，1969年2月27日出生，汉族，住新泰市青云街道办事处。

　　委托代理人陈建波，山东慧当律师事务所律师。

　　一审法院查明的事实。

　　原告诉称：我与被告张成莱于1957年结婚，1985年二人经批准在新泰市青云街道办事处大洼村建设住房一套及院落，1991年办理宅基地初始登记，我在此房屋内居住18年后搬到女儿家居住。2011年3月在大洼村旧村改造过程中我得知2003年12月新泰市国土资源局未经我同意将土地所有者变更到被告于华红名下，我于2011年4月以新泰市人民政府、新泰市国土资源局为被告、张成莱、于华红为第三人提起行政诉讼，诉讼中于华红提交了2003年4月21日两被告签订的《房屋买卖协议书》，2011年4月25日新泰市人民法院作出（2011）新行初字第6号行政裁定书，以“当事人应当先行解决房屋宅基买卖争议”为由中止诉讼。我对于被告于华红提交的《房屋买卖协议书》毫不知情，该协议严重侵犯了我对该房屋的共有权。为维护我方合法权益，特提起诉讼，要求判决确认两被告订立的房屋买卖协议无效。

　　被告张成莱未答辩。

　　被告于华红辩称：两被告所签的房屋买卖协议合法有效，该房屋的所有权已在有关机关办理了变更登记。在两被告的房屋买卖合同签订后，大洼村已于2006年7月27日列入新泰市城市规划区，而且相关范围内的土地已经于2010年9月20日收为国有，所以双方签订的买卖合同对双方具有法律约束力，应驳回原告的诉讼请求。两被告所签订的协议共有两份，两份协议的不同在于交易的价款不同，是为了办理登记时少交一部分费用。

　　【争议焦点】

　　本案双方当事人争议的焦点是，双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效，即农村房屋买卖过程中，买房者购买房屋时并不是农村集体经济组织成员，交付房屋后买房者成为该集体经济组织成员，房屋买卖合同效力应如何认定？

　　【法院裁判】

　　一审查明事实：何西英与张成莱系夫妻关系，二人在大洼村有宅基地房屋一套。2003年4月22日张成莱与于华红签订房屋买卖协议书一份，张成莱女婿王安贵代张成莱签名按手印并收取房款35000元，张成莱不认可该签名和手印。在新泰市国土资源局变更产权登记时，为少交费用，张成莱与于华红重新签订房屋买卖协议一份，时间为2003年4月21日，价款为10000元，张成莱签名按手印，该协议的四至与2003年4月22日协议四至一样。2003年12月4日新泰市国土资源局将集体土地建设用地使用证变更到于华红名下。2011年8月5日于华红与大洼村委签订拆迁协议书一份，大洼村委补偿给于华红住宅楼两套，现补偿的两套住宅楼已分给了于华红。

　　何西英与张成莱系非农业家庭户口，1985年8月4日户口从大洼村迁至市中办事处邮电局宿舍，何西英与张成莱称户口迁走了，但一直在大洼村居住至今。1992年10月于华红户口从大洼村迁至小洼村，2004年8月30日迁至孙家泉村，2012年3月28日迁至大洼村（2012年3月24日于华红出具保证书一份，称将户口迁至大洼村暂住管理，保证不享受本村老户各项福利待遇）。

　　2011年4月7日何西英以新泰市人民政府、新泰市国土资源局为被告、张成莱、于华红为第三人提起行政诉讼，要求新泰市国土资源局撤销在于华红名下的集体土地建设用地使用证，行政庭中止该案审理，建议先行确认房屋买卖协议效力。

　　一审法院认为，2003年4月22日张成莱与于华红签订的房屋买卖协议书虽是由王安贵代张成莱签名按手印并收取房款35000元，但在新泰市国土资源局变更登记时，为少交费用张成莱与于华红重新签订了房屋买卖协议，说明2003年4月22日的房屋买卖协议是张成莱的真实意思。2012年3月28日于华红户口迁至大洼村，于华红成为大洼村集体组织成员，且2003年12月4日新泰市国土资源局将集体土地建设用地使用证变更到于华红名下，于华红有权利购买在该宅基地上建设的房屋，同时原告主张房屋买卖协议无效的行为违背了诚实信用原则，故该房屋买卖合同有效。2003年二被告签订房屋买卖协议后被告于华红就在此房屋中居住，在长达10余年的时间内原告对此不提异议，在房屋面临拆迁，因房屋拆迁产生巨大利益差异后，原告再主张对张成莱与于华红签订的房屋买卖协议书不知情，侵犯其共有权，明显不合常理，违背诚实信用的民事行为准则，于华红购买该房屋属善意购买，并支付了合理对价，且新泰市国土资源局已将集体土地建设用地使用证变更到于华红名下，故原告要求确认合同无效的主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告何西英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告何西英负担。

　　一审宣判后，原告何西英不服提出上诉。

　　上诉理由：1、一审判决认定被上诉人于华红是大洼村集体经济组织成员错误，被上诉人于华红购买房屋时不是大洼村集体经济组织成员，现在仍然不是。2、宅基证变更不能作为判决合同有效的依据，买卖合同的效力与合同签订的时间长短无关。3、一审判决适用法律存在明显错误。综上，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，纠正一审错判，支持上诉人的上诉请求。

　　被上诉人于华红辩称：一审判决正确，于华红生长在大洼村，买房时户口不在大洼村，但上诉人何西英及一审被告张成莱在卖房的时候户口也不在大洼村，他们是非农业户口。

　　一审被告张成莱未答辩。

　　二审法院查明的事实与一审相同。

　　二审法院认为：本案双方当事人争议的焦点是，双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效。依据本案查明的事实分析，2003年4月21日，原审被告张成莱女婿王安贵代张成莱与被上诉人于华红签订了房屋买卖协议书，并在房屋买卖协议书中签名并代张成莱签名按手印，被上诉人于华红支付王安贵35000元房款。同日，原审被告张成莱与被上诉人又签订了房屋转让协议书，并注明房屋转让费10000元，其目的是在办理土地登记时少交费用。根据上述事实，能够证实原审被告张成莱对房屋买卖是知情的，双方的房屋买卖协议及转让协议应是原审被告张成莱的真实意思表示。被上诉人于华红系农村居民，其购买房屋时虽不是房屋所在地大洼村集体经济组织成员，但现在已将其户口迁入大洼村，已属大洼村农村集体经济组织成员，且新泰市国土资源局将原审被告张成莱的土地使用证已经变更为被上诉人于华红。因双方房屋买卖合同已经履行完毕，且涉案的房屋早已交付给被上诉人于华红占有居住，由于当地农村没有相应的房屋产权登记机关进行登记，应视为被上诉人取得房屋所有权，故本院认定双方当事人的房屋买卖合同有效，本院依法予以确认。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定及本案查明的事实。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　【法官评析】

　　本案涉及的主要问题是农村房屋买卖的一种不为常见的法律现象，即买房者购买房屋时并不是农村集体经济组织成员，交付房屋后买房者成为该集体经济组织成员；此种情形下房屋买卖合同的效力应如何认定？一审法院案件审理合议庭在审理本案时，在涉案合同认定上把握住了三点：一是依据查明的案件事实，认定双方的房屋买卖协议及转让协议应是被告张成莱的真实意思表示。二是认定于华红系农村居民，其购买房屋时虽不是房屋所在地大洼村集体经济组织成员，但现在已将其户口迁入大洼村，已属大洼村农村集体经济组织成员，且新泰市国土资源局将被告张成莱的土地使用证已经变更为于华红。三是从双方举证、质证情况分析，双方房屋买卖合同已经履行完毕，且涉案的房屋早已交付给于华红占有居住，由于当地农村没有相应的房屋产权登记机关进行登记，应视为于华红取得了房屋所有权。基于这些认定，认定双方当事人的房屋买卖合同是有效的，依法予以确认，驳回了原告何西英的诉讼请求。二审法院对此予以认可，依法作出了维持判决。

　　由上可见，认定房屋买卖合同的效力，必须结合具体案情，对合同进行全面审查、综合分析和法理论证是很关键的。