法院信息 2019年第5期 案例分析一则

　　案例分析：物业服务合同和侵权责任竞合时，原告选择物业服务合同之诉，法院依法应予准许

　　案情简介：

　　原告刘某某诉被告某物业公司物业服务合同纠纷一案，法院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告某物业公司委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。原告刘某某向本院提出诉讼请求: 1、依法判令被告赔偿各项经济损失等40000元2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月22日，原告突然接到被告物业公司工作人员的通知，因房屋外地下污水管道堵塞，污水倒灌到了原告家中。原告赶回家中，发现所有房屋均有积水，被污水浸泡。经原告勘察现场后，发现是因该单元厨房外地下污水管道堵塞，污水倒灌到1楼厨房，导致原告房内积水。但房屋经污水长时间浸泡后，造成房内强弱电短路、实木地板已无法使用，墙面乳胶漆发霉、起泡，木床、沙发、鞋柜、电视柜、壁橱、储物柜、棉被已变色和发霉，其他家具家电不同程度损害。原告认为，污水倒灌与被告的管理疏漏有直接因果关系，入住小区时与被告签订了前期物业服务合同，被告有定期检查、疏通小区污水管道的义务，如今因污水管道的倒灌，导致原告房屋受损，应当由被告承担赔偿责任。原被告未能就赔偿问题达成一致，为维护原告合法权益，依据《物业管理条例》相关规定，特诉贵院，望判如所请。被告某物业公司辩称，1、原告在起诉状中声称，污水倒灌与被告的管理有直接因果关系，被告认为室内厨房排污立管到检查井是一至六楼西户业主的公共管道与另一边东户业主没有丝毫关系，与本栋楼其他业主没有任何关系责任，与小区其他业主更不存在共同责任。2、业主共用管道在使用中出现堵塞是不可预见何时发生的必然现象，业主长期将自有房屋置于无人看管之下，应承担全部责任。3、被告某物业公司在得知该楼业主反映后，已进行了积极联系和关闭阀门立。4、该业主2015年上房，缴纳了第一年物业费后至今再也没有缴纳物业费，多次催缴均联系不上，因此该业主没有权利状告物业公司，对拖欠的物业费保留诉权。综上所述，被告某物业公司在本次案例中，并无过错，因此，本公司不应承担任何赔偿责任。请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求，其损失另行主张实际侵权人。

　　一审法院经审理认定事实如下：1、原告向本院提交《商品房买卖合同》一份，证明原告刘某某系某小区28号楼5单元102室的业主。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。2、原告向本院提交房屋交接单一份、收据3张，证明2015年5月29日，被告某物业公司将涉案房屋移交给原告，原告向被告缴纳了相关费用。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。对有争议的证据和事实，认定如下：1、原告提交《物业服务合同》一份，证明附件《物业服务内容及标准》中，公共设施设备维修护养部分第10项约定，“雨水井、化粪井是每半年清理一次，保持畅通，无堵塞外溢。”保洁服务部分第2项约定，“区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现问题及时清掏。”自原告入住该小区后，被告并没有按照合同约定期限进行按时检查疏通。经庭审质证，被告对此不予认可，主张物业合同当中约定了双方的权利义务，物业合同当中第八章第二十四条第1项约定了双方按照临时业主规约行使权利义务，附件《临时业主规约》当中第三章第四条第2项b款，第三章第五条第5款约定了原告的权利义务。原告本身对排水享有所有权，业主在长期不在家时向被告留取紧急联系方式。《物业服务合同》第八章第二十四条第一款第7项约定了甲方对自有财产有直接负有管理责任，由于原告长期家中无人居住以至于未能及时发现财产遭受损失，没有尽到注意义务，对损失的扩大应自行负责。按照《物业服务合同》第八章第三十一条第一款第4项的约定，被告应当免除责任。因原告提交的《物业服务合同》原被告双方均已签字、盖章，合法有效，本院予以采信。2、原告提交光碟两张、现场照片一组，证明原告房屋被污水侵泡后，被告派遣工作人员对污水管道进行清理的过程，并不是1-6楼立管堵塞而是主管道堵塞，可以说明被告对原告家被污水侵泡应当承担全部责任，现场照片证明原告家中被污水侵泡的实际情形。被告对照片不予质证，对于录像被告主张原告提交的录像与本案没有关联性，原告还应结合其他的证据加以佐证证明是被告导致的房间被水侵泡的事实，水侵泡有各种原因，比如漏水还是清水管的水造成，或者是装修中质量问题造成这些均可导致漏水，该录像不能证明是原告诉称中的污水井倒灌导致。视频和照片，被告认为恰恰能证明被告没有任何的侵权过错和需要承担的责任，视频显示管道井没有溢满，不存在倒流的情况，正是因为管道的堵塞，所以管道堵塞疏通后不再漏水，那么在疏通之前就是堵的结实，所以污水井不会倒流，堵塞地方的管道属于该楼层的全体业主共有，原告应另行主张权利。按照公平原则主张其他侵权人的责任。庭审中，被告举证按照双方合同约定当中的临时业主规约第2条B款，该栋建筑物内的排水管道等设施均属于全体业主公用设施设备。因原告提交的光碟及现场照片系真实情况的显现，本院予以采信。原告刘某某室内以下污水排水管堵塞，造成原告家中污水泄漏，给原告造成财产损失的事实，本院予以认定。3、原告提交《价格评估报告》一份，证明原告家中因污水侵泡所遭受的各项损失76485.5元，并提交评估费发票一份，证明原告为确定其损失向鉴定机构支付费用3000元。被告对评估报告有异议，主张虽然价格评估评定财产损失情况，没有证据证明是被告侵权行为导致的，应当出具第三方比如公安机关，公证处，现场勘察的相关证明，应当提供是污水还是清水造成对家具的侵泡，还需其他证据加以佐证。因《价格评估报告》有鉴定机构出具，证据来源合法，且被告未提出重新鉴定的申请，对《价格评估报告》所证明的事实及支出的鉴定费用，本院予以采信。4、被告提交物价局文件一份，巡检记录一份，证明被告对污水井进行了例行检查，并未发现异常。经庭审质证，原告对物价局文件真实性没有异议，本院予以采信。原告对巡查记录有异议，该记录是该公司物业人员进行书写，无法证明物业人员确实进行了检查，原告对其巡检记录不予认可。因巡查记录系被告单方填写，且未记载原告家中污水泄漏情况，对其真实性本院不予采信。5、被告提交照片4张，证明污水井的水面没有外溢，污水井的横管处于流通状态，工作人员从立管中疏通的，储藏室外溢的污水显示是立管堵塞。原告对照片真实性没有异议，但是只能证明被告方疏通竖管，无法证明是竖管被堵造成的污水倒流到原告家中。该组照片系真实情况的显现，本院予以采信。对污水井的水面没有外溢、被告工作人员疏通污水排水管的事实，本院予以认定。以上事实，由庭审笔录、当事人陈述、房屋买卖合同、物业服务合同、照片、评估报告、鉴定费发票、视频资料、房屋交接清单、垃圾清运费单据、装修押金单据、汶上县物价局文件、巡检记录为证，经庭审质证，均已记录在卷。

　　对该案的处理，合议庭有两种意见：第一种意见认为，该案存在物业服务合同和侵权责任的竞合，原告选择物业服务合同之诉，依法应予支持，被告某物业公司依法应承担赔偿责任。理由是：原告刘某某提交的《商品房买卖合同》能够证明原告刘某某系某小区28号楼5单元102室的业主，原告主体适格。2015年5月29日，原告刘某某与被告某物业公司签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，原被告双方均已在合同书上签字或盖章，合法有效，原被告双方均应按照合同的约定享有自己的权利，履行自己的义务，并承担相应的法律责任。根据原告提交的视频资料和原被告双方提交的现场照片能够相互印证，能够证实因原告刘某某室内以下污水排水管道堵塞，造成原告家中污水泄漏，致使原告财产受损，被告某物业公司工作人员进行疏通的事实。但不能证明污水排水管道堵塞系污水井倒灌所致的事实。原被告双方签订的《物业服务合同》第五章第十一条约定，“本物业管理区域属于全体业主所有的停车场、会所及其他共用部位、公共设备设施统一委托乙方经营。”第八章第二十四条第一款第1项约定，“甲方的权利义务：享有本物业区域《临时业主规约》中规定的业主的各项权利；承担本物业区域《临时业主规约》中规定的业主的各项义务。”第二十五条第一款第1项约定，“乙方的权利义务：享有本物业区域《临时业主规约》中规定的物业管理公司的各项权利；承担本物业区域《临时业主规约》中规定的物业管理公司的各项义务。” 附件《物业服务内容及标准》公共设施设备维修护养部分第10项约定，“雨水井、化粪井每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，无堵塞外溢。” 保洁服务部分第2项约定，“区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及时清掏，化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。” 《临时业主规约》第三章第四条第2项b款约定，“业主依法享有所拥有的各项法定权利。根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施的所有权：由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管等。” 第三章第五条第16项约定，“当物业服务公司对物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主应予以配合。”根据上述约定，原告刘某某室内的给排水管道系涉案该幢楼该单元原告刘某某一侧的各业主的共用部分，属于各业主的共用设施设备，应有被告某物业公司管理维修养护，原告刘某某室内以下的给排水管道堵塞后，被告某物业公司未能及时清掏，造成原告家中污水泄漏，给原告造成了财产损失，被告某物业公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原被告签订的《物业服务合同》中，对被告某物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时应承担何种违约责任，合同中未进行约定。按照有约定按约定，没有约定按法定的基本原则，原告刘某某要求被告赔偿财产损失的诉讼请求，依法应予支持。原告刘某某家中长期无人居住，未能及时发现污水泄漏情况，也未按照合同的约定将家庭主要成员的联系方式预留给被告工作人员，对财产损失的扩大应承担主要责任，且被告发现原告家中溢水后及时联系原告家人，并对堵塞的污水排水管道进行了清掏，被告亦尽到了一定的管理责任，依法应减轻被告的赔偿责任。对被告无责或免责的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　第二种意见认为，应驳回原告的诉讼请求。理由是：根据原告提交的视频资料和原被告双方提交的现场照片能够相互印证，能够证实因原告刘某某室内以下污水排水管道堵塞，造成原告家中污水泄漏，致使原告财产受损，被告某物业公司工作人员进行疏通的事实。但不能证明污水排水管道堵塞系污水井倒灌所致的事实。因此，对原告造成的经济损失应有原告楼上各业主共同承担赔偿责任，依法应驳回原告对被告某物业公司的诉讼请求。

　　笔者倾向于第一种意见，并依法进行了判决。宣判后，原被告均未上诉，并自愿履行完毕。(城郊法庭  冯昌玺)